A compra de um imóvel é o sonho de muitos brasileiros que almejam pela tão sonhada casa própria, contudo caso os trâmites legais não sejam observados e os cuidados não sejam devidamente tomados esse sonho pode se tornar um verdadeiro pesadelo.
Você encontrou seu tão sonhado imóvel, começa a negociação e para sua surpresa descobriu que para finalizar a compra e venda precisará muito mais do que pagar o vendedor e que existe uma parte burocrática a ser observada, não é mesmo?
Isso é necessário porque no Brasil a compra de um imóvel é um ato solene. Um ato solene é aquele que deve observar uma série de formalidades para que seja plenamente válido.
De acordo com o Código Civil:
Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:
I – agente capaz;
II – objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
III – forma prescrita ou não defesa em lei.
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Além da solenidade da operação imobiliária, esses cuidados são extremamente necessários para evitar possíveis prejuízos, já pensou comprar um imóvel e depois descobrir que aquela pessoa que te vendeu não era dona. Ou ainda que aquele imóvel estava penhorado e você pode perde-lo a qualquer momento. De fato, um terrível pesadelo.
Para evitar essas surpresas desagradáveis é necessário a análise de muitos documentos para garantir a segurança jurídica da transação imobiliária, a fim de assegurar que comprador e vendedor irão realizar uma operação segura obedecendo as normas da lei.
Desta forma, vamos listar quais documentos precisam ser analisados antes de finalizar a compra e venda do seu imóvel.
1ª MATRÍCULA DO IMÓVEL E CERTIDÃO NEGATIVA DE ÔNUS E AÇÕES
A matrícula do imóvel é sem dúvida o documento mais importante de toda a análise imobiliária de compra e venda, mas primeiramente vamos entender o que é esse documento.
Esse documento é equiparado a “certidão de nascimento” do imóvel, nele consta todas as suas informações desde o primeiro registro, sendo primordial para saber qual é a real situação do bem.
A matrícula é aberta quando é feito o primeiro registro do imóvel, sendo atribuída a ela um número próprio, pelo princípio da unicidade da matrícula cada imóvel possuirá apenas uma única matrícula, sendo ela registrada no livro 2 do Registro de Imóveis.
A matrícula do imóvel contém as seguintes informações:
*Localização do imóvel;
*Metragem do terreno e da área construída (se houver);
*Lote e quadra;
*Qualificação do proprietário atual;
* Qualificação dos proprietários anteriores;
*Ações judiciais que recaiam sobre o bem;
* Ônus, tais como penhora, indisponibilidade de bens, etc.;
Essa matrícula é registrada no cartório de registro de imóveis competente e é nessa mesma matrícula que sua compra e venda será registrada.
Esse documento é primordial para demonstrar quem é o atual proprietário, se o imóvel possui algum ônus ou ação judicial gravada que possa prejudicar os futuros compradores, se a metragem está correta, etc.
Algumas matrículas já trazem em seu teor possíveis ônus e ações existentes sobre o imóvel, enquanto outras são emitidas em uma certidão apartada, por isso é bom confirmar com o cartório ao solicitar a emissão do documento.
Mesmo com esses documentos em mãos, sempre recomendamos que a análise seja feita por um profissional, já que esses documentos trazem muitas informações entre registros e averbações, sendo necessária a análise minuciosa dos documentos, por isso é necessário que um profissional especialista na área imobiliária analise o documento para averiguar se a transação imobiliária é juridicamente viável.
2ª CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS IMOBILIÁRIOS
Esse documento é primordial para verificar se o imóvel possui dívidas perante a prefeitura de impostos ou taxas, tais como IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e taxa de lixo, uma vez que esses débitos podem levar a penhora do imóvel.
Muitas pessoas compram imóveis sem antes analisar esse documento e depois se deparam com a notificação que o imóvel está sendo penhorado por dívidas perante a prefeitura, tendo que assumir dívidas gigantescas.
Inclusive uma das exceções a impenhorabilidade do bem de família é a dívida de IPTU que poderá levar o imóvel a leilão.
Esse é o entendimento dos tribunais pátrios:
TJ-RS – “Apelação Cível” AC 70082964941 RS (TJ-RS)
Jurisprudência•Data de publicação: 26/11/2019
APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO FISCAL. EMBARGOS À PENHORA. IPTU. LEGITIMIDADE DO POSSUIDOR. IMPENHORABILIDADE DO BEM. NÃO VERIFICADA. O Código Tributário Nacional dispõe que o contribuinte do IPTU é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título. E o conceito de propriedade, para fins de incidência do IPTU deve ser analisado com base em todos os elementos a ela inerentes: posse, possibilidade de uso e fruição do bem. Em se tratando de execução fiscal que objetiva a cobrança de débitos oriundos do próprio imóvel, como no caso do IPTU, incide, à espécie, a exceção ao regime de impenhorabilidade do bem de família. Inteligência do artigo 3º , inciso IV , da Lei 8.009 /90. Precedentes jurisprudenciais.Proposta de parcelamento para pagamento pelo executado não vincula ou obriga a Fazenda Pública.APELAÃO DESPROVIDA. MONOCRÁTICA.(Apelação Cível, Nº 70082964941, Vigésima Primeira Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Iris Helena Medeiros Nogueira, Julgado em: 30-10-2019) .
TJ-RS – Apelação Cível AC 70085221430 RS (TJ-RS)
Jurisprudência•Data de publicação: 13/10/2021
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO TRIBUTÁRIO. EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL. IPTU E TAXAS. PENHORA DO IMÓVEL SOBRE O QUAL PENDE A EXECUÇÃO. IMPENHORABILIDADE NÃO CONFIGURADA. EXCESSO DE PENHORA. NÃO OCORRÊNCIA. 1. A impenhorabilidade de imóvel residencial (bem de família) não é oponível em processo executivo movido para cobrança de imposto predial ou territorial, taxas e contribuições, devidas em função dele próprio (art. 3º , IV , da Lei 8.009 /1990). 2. O excesso de penhora não resta configurado no caso. A uma, porque o valor da expropriação que exceder o valor da dívida reverterá à parte executada ( RESP nº 254.314/RJ , do STJ); a duas, porque, apesar de a devedora ter mencionado que parcelaria a dívida, quando intimada para comprovar o parcelamento quedou-se inerte, de modo que não comprovou adoção de qualquer medida para quitar a dívida ou alternativa para garantir o juízo. Precedentes jurisprudenciais. 3. Também não se sustenta a alegação de que não foi observado que a execução se dê pelo meio menos gravoso ao devedor. A ordem de penhora prevista no art. 11 da LEF apresenta o dinheiro como primeira opção, sendo a penhora de imóveis a quarta da lista. Contudo, o credor respeitou o rol, requerendo a penhora de valores em um primeiro momento, que restou infrutífera. Ademais, em se tratando de dívida do próprio imóvel, não há necessidade de seguir a ordem preferencial, porquanto o imóvel objeto do débito é o maior garantidor da dívida tributária. 4. Sentença mantida. Honorários majorados, nos termos do art. 85 , § 11 , do CPC , cuja exigibilidade fica suspensa em razão da AJG.RECURSO DE APELAÇÃO DESPROVIDO. UNÂNIME.
Para evitar esse transtorno peça a certidão negativa de débitos imobiliários na prefeitura, para garantir que o imóvel está regular.
3ª CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS (CASO O IMÓVEL ESTEJA LOCALIZADO EM CONDOMÍNIO)
Se o imóvel que você esteja adquirindo estiver localizado em um condomínio a certidão negativa de débitos condominiais é INDISPENSÁVEL.
Muitas pessoas não sabem, mas as dívidas condominiais acompanham o imóvel, pois são propter rem “por causa da coisa”, ou seja, mesmo que a dívida tenha sido feita pelo antigo proprietário, ela será uma dívida do imóvel e desta forma, caso não seja paga o comprador poderá perder seu imóvel.
Segue o entendimento de alguns tribunais pátrios:
TJ-RJ – AGRAVO DE INSTRUMENTO AI 00513387620218190000 (TJ-RJ)
Jurisprudência•Data de publicação: 02/12/2021
AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. DÍVIDA CONDOMINIAL. PENHORA DO IMÓVEL. 1. “Na execução civil, a penhora de dinheiro na ordem de nomeação de bens não tem caráter absoluto.” Verbete Sumular 417 do Superior Tribunal de Justiça. 2. O Código Civil atribuiu às despesas condominiais a natureza de obrigações propter rem, ou seja, não se trata apenas de preferência creditícia, mas consiste em verdadeira afetação do imóvel para garantir o pagamento das despesas de condomínio, mormente porquanto estas se prestam à manutenção do próprio bem. 3. No caso dos autos, o agravado foi citado e não efetuou o pagamento da dívida nem ofereceu embargos à execução e, após a penhora on line ter restado infrutífera, o condomínio agravante requereu a penhora do imóvel, todavia, o juízo a quo indeferiu o requerimento. 4. As cotas condominiais têm natureza propter rem, cuja obrigação é transmitida juntamente com a propriedade, e o seu cumprimento é da responsabilidade do titular, seguindo o próprio bem e vinculando-se ao mesmo, não havendo óbice à sua penhora para satisfazer as despesas oriundas do condomínio. 5. Recurso conhecido e provido.
TJ-SP – Apelação Cível AC 10092225820188260223 SP 1009222-58.2018.8.26.0223 (TJ-SP)
Jurisprudência•Data de publicação: 23/09/2019
DESPESAS CONDOMINIAIS – EXECUÇÃO – RESPONSABILIDADE PELA DÍVIDA DO ARREMATANTE – SUB-ROGAÇÃO LEGAL – ILEGITIMIDADE DE PARTE DOS ANTIGOS PROPRIETÁRIOS RECONHECIDA – DECISÃO MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO. O crédito cobrado pelo condomínio-apelante originava-se de dívida condominial, que se caracteriza por ser “propter rem”, ou seja, vinculada à própria coisa e não ao titular do domínio à época de sua constituição. Como tal, a dívida se transferiu para o arrematante no instante em que este arrematou o bem, por sub-rogação legal, nos termos do art. 346, II e 350 do Código Civil, pelo que resulta improcedente a execução ajuizada contra os antigos proprietários, pelo que se impõe o reconhecimento da ilegitimidade passiva.
STJ – RECURSO ESPECIAL REsp 1119090 DF 2009/0011931-7 (STJ)
Jurisprudência•Data de publicação: 02/03/2011
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. EXECUÇÃO DE SENTENÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS EM FACE DO ANTIGO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL. ALIENAÇÃO DO BEM NO CURSO DA EXECUÇÃO. INOCORRÊNCIA DE SUBSTITUIÇÃO PROCESSUAL. DESISTÊNCIA DA EXECUÇÃO. PROPOSITURA DE NOVA AÇÃO DE COBRANÇA CONTRA OS ATUAIS PROPRIETÁRIOS. LIMITES SUBJETIVOS DA COISA JULGADA. OFENSA AO ART. 267 , V , DO CPC . INOCORRÊNCIA. DÍVIDA CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. 1. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados impede o conhecimento do recurso especial. 2. Consoante o princípio da obrigação propter rem, responde pela contribuição de pagar as cotas condominiais, na proporção de sua fração ideal, aquele que possui a unidade e que, efetivamente, exerce os direitos e obrigações de condômino. 3. O adquirente de imóvel em condomínio responde pelas cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição, ressalvado o seu direito de regresso contra o antigo proprietário. 4. O trânsito em julgado de ação de cobrança proposta em face dos antigos proprietários, que se encontrava em fase de cumprimento de sentença quando homologada a desistência requerida pelo exequente, não constitui ofensa à coisa julgada, porquanto, de acordo com os limites subjetivos da coisa julgada material, essa produz efeitos apenas em relação aos integrantes na relação jurídico-processual em curso, de maneira que, em regra, terceiros não podem ser beneficiados ou prejudicados. 5. Ante à inocorrência, na espécie, de ofensa à coisa julgada e, levando-se em consideração, ainda, a natureza propter rem das obrigações condominiais, nenhum impedimento havia, portanto, ao condomínio – autor da presente demanda – de propor nova ação de cobrança contra os atuais proprietários do imóvel, recorridos, como de fato fez. 6. Recurso especial não provido.
Essa certidão deverá ser emitida pelo síndico alegando que a unidade condominial está quite com suas obrigações perante o condomínio.
Com a análise desses documentos sua compra estará muito mais segura.
Lembrando que é muito importante que um especialista em direito imobiliário analise os documentos, pois ele tem conhecimento técnico para averiguar se está tudo certo com o imóvel pretendido.
Além do mais, após a análise de todos os documentos é necessário que a compra e venda seja formalizada através de escritura pública ou instrumento particular (possível em alguns casos), e em seguida registrado na matrícula do imóvel.
Lembre-se: Quem não registra não é dono!